住まい

中古物件で確認しておくこと

リノベーションを前提に中古物件を見る場合、内装の古さよりも、その先で直せない部分を先に確認します。

内容の最終更新 2026-10-17

内装の古さは判断材料にしにくい

リノベーションをするなら、壁紙や床、設備は入れ替えることになります。つまり内見で見える古さの多くは、あとで変えられる部分です。

一方で、変えられない部分もあります。建物の構造、配管の状況、日当たりや周辺環境、マンションであれば管理の状態です。ここが後から効いてくるので、内装よりも先に確認します。

マンションで見るところ

• 管理規約でどこまで工事ができるか（水回りの位置変更、床材の遮音等級など）
• 構造が壁式かラーメンか。壁式の場合、動かせない壁がある
• 修繕積立金の残高と、長期修繕計画の有無
• これまでの大規模修繕の実施状況
• 管理費・修繕積立金の月額と、値上げの予定
• 共用部の状態。掲示板や駐輪場の様子は管理の質が出やすい

とくに管理規約は、実現できる間取りを左右します。気に入った物件でも、規約上そのプランが認められないことがあります。工事の内容を具体的に考える前に確認しておくと、手戻りが減ります。

戸建てで見るところ

• 基礎と構造の状態
• 屋根と外壁の傷み具合、これまでの修繕履歴
• 雨漏りやシロアリの形跡
• 配管の状況
• 建てられた時期と、耐震に関する基準

戸建てはマンションと違って工事の自由度が高い一方、建物の維持にかかる費用をすべて自分で負担します。買った後にかかる修繕を含めて考える必要があります。

自分の目だけで判断しない

構造や設備の状態は、見ただけでは分からない部分があります。建物状況調査（インスペクション）という、講習を修了した建築士が建物の劣化や不具合を調べる仕組みがあります。費用はかかりますが、購入後に想定外の補修が出てくることを考えれば、検討する価値があります。買う側が頼むには売主の承諾が要り、配管など標準の調査では調べない部分もあります。仕組みのこの説明は、国土交通省のQ&Aにもとづいて書いた次の記事によります。頼む時期と調べる範囲も、そこで整理しています。
建物状況調査（インスペクション）は、いつ・誰に頼むか

また、リノベーションを手がける会社に物件を見てもらうと、その物件でどこまでできるか、どのくらいかかりそうかを踏まえた話ができます。物件探しの段階から相談を受け付けている会社もあります。

確認する順番

1. 資料で建物の基本情報を見る（構造、築年、管理の状況）
2. マンションなら管理規約で工事の制限を確認する
3. 現地で共用部と周辺環境を見る
4. 気になる点を仲介会社に質問する
5. 本格的に検討するなら、建物状況調査などで専門家に見てもらう

この記事について

中古住宅の購入とリノベーションの一般的な進め方を整理した記事です。個別の出典は付けていません。金額や相場は、物件、地域、時期で変わり、当サイトで確かめられないため載せていません。

制度や手続きの詳しい内容は、国や自治体、金融機関、依頼先の事業者の案内で確認してください。このページに広告リンクはありません。